Schönheitsreparaturen – und kein Ende!
Grundsätzlich bezahlt der Mieter mit der Kaltmiete die Abnutzung der Wohnung, der Vermieter ist für die Schönheitsreparaturen zuständig. Mieter und Vermieter können aber auch anderes vereinbaren und das ist die Regel.
In den letzten Jahren hat es allerdings eine Vielzahl von Entscheidungen zum Thema „Renovierung“ gegeben und deshalb gilt auch hier der Rat an alle Vermieter, sich bei etwaigen Vereinbarungen vor Abschluss rechtlich beraten zu lassen. Anderenfalls zahlt der Vermieter am Ende ggfs. die Kosten der Renovierung, und diese Kosten liegen sicher über etwaigen Kosten für die „gesparte“ Beratung.
Im Frühjahr 2015 hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) erneut mit dem Thema der Renovierung bei Auszug befasst. Bisher war es nach der Rechtsprechung des BGH möglich, dass der Mieter zur Renovierung bei Auszug selbst dann verpflichtet war, wenn ihm bei Einzug eine unrenovierte Wohnung übergeben wurde und diese Räume dann bei Mietende – ggfs. nach Renovierungen durch den Mieter – wieder renovierungsbedürftig sind. Diesen Fällen hat der BGH nun einen Riegel vorgeschoben und festgestellt, dass der Mieter in einer solchen Fallkonstellation nicht mehr zu Schönheitsreparaturen verpflichtet ist.
Grund für diese Entscheidung vom 18.03.2015 (VIII ZR 242/13) ist die Überlegung des BGH, dass es dem Mieter nicht zumutbar ist, einerseits eine unrenovierte Wohnung zu übernehmen, diese während der Mietzeit selbst zu renovieren und dann nach Abnutzung dieser eigenen Renovierungsleistung erneut bei Auszug renovieren zu müssen. Eine solche Regelung bedeute letztlich, dass der Mieter nicht nur die eigene Abnutzung beseitigen soll, sondern auch für die vorherige Abnutzung durch andere Nutzer der Wohnung aufkommen und diese beseitigen soll.
Eine Renovierung der Wohnung bei Auszug kann der Vermieter nach Ansicht des BGH daher nur verlangen, wenn bei Einzug eine renovierte Wohnung an den Mieter übergeben wird. Es empfiehlt sich daher für Vermieter, insbesondere bei Überlassung einer neu renovierten Wohnung entsprechende Belege aufzubewahren, um im Streitfall darlegen und notfalls auch beweisen zu können, dass die Räume renoviert vermietet wurden. Außerdem ist unbedingt darauf zu achten, bei der Vermietung stets „aktuelle“ Verträge zu verwenden, weil sich die Vertragsgestaltung auch nach der gültigen Rechtslage und Rechtsprechung richten sollte. Verträge von „anno dazumal“ beinhalten erhebliche Kostenrisiken für den Vermieter.